Imodirect : Avis, Test & Prix. A lire avant d’ouvrir un compte !

Si vous lisez cet article, c’est que vous êtes à la recherche d’avis ou témoignage client sur Imodirect, société spécialisée dans la gestion locative, dont le siège social est domicilié 43 – 47 avenue de la Grande Armée 75116 Paris

Avant de vous partager mon retour d’expérience personnelle en tant que nouveau client chez Imodirect, voici une rapide présentation de ma personne.

Bénéficiez d’un cadeau de bienvenue :

Qui suis-je ?

Je m’appelle Maria, j’habite une magnifique ville dans le sud de la France. Une ville où il fait bon vivre, et doté d’un bon climat, d’un soleil parfois massacrant, de beaux palmiers, la mer et également d’une frénésie immobilière. Vous l’avez deviné, j’habite à Nice ! Là où les agences immobilières fleurissent à tous les coins de rue car les prix au mètre carré battent des records. Le soleil, ça coûte cher.

Qu’est ce que je possède comme actif ?

Concernant mon actif, je possède un bien immobilier. C’est un 3P de 62m² idéalement situé en plein centre-ville de Nice, proche de Jean-Médecin et à proximité de tous les commerces de quartier, de la gare Nice-Ville, mais aussi, à proximité de Monaco là où bon nombre de travailleurs font l’aller-retour, tous les jours en train, pour aller gratter un bon salaire.

J’ai acheté ce bien immobilier en 2016, dans un immeuble situé dans un Boulevard à la réputation sulfureuse. Et après quelques travaux de rénovation, j’ai décidé de mettre mon bien en location. Et là, c’est le grand saut vers l’inconnu !

Pourquoi j’ai acheté ce bien immobilier ?

En tant que chef d’entreprise, à l’époque, il me fallait absolument préparer mon avenir en me générant des revenus complémentaires. Et dieu sait qu’investir dans la pierre est un investissement rentable car c’est une valeur sûre, une valeur refuge. Il s’agit d’un actif qui ne peut que prendre de la valeur avec le temps. Nous sommes de plus en plus sur Terre et tout le monde a besoin d’un toit au dessus de sa tête.

Comment rentabiliser au mieux mon investissement ?

Je me suis posé un tas de question pour essayer de trouver LA solution pour dépenser le moins d’argent et gagner beaucoup. Je n’ai pas envie de faire d’erreur dans mon choix de départ car je me suis quand même endetté sur 25 ans et j’ai un crédit à rembourser.

Quel est le meilleur choix de location ?

• Louer directement au locataire, sans intermédiaire, en longue durée ?
• Mettre en gestion mon bien dans une agence immobilière traditionnelle ?
• Poster une annonce sur Airbnb et louer à la nuitée en courte durée ?
• Transformer mon 3P de 62m² en un hôtel de 10 chambres (ou pas) ?

Je ne connais strictement rien à l’immobilier. Je n’ai pas envie de m’y intéresser et jouer aux apprentis sorciers. Trop d’article de loi, trop de choses à savoir, des pièges à éviter, la fiscalité, sélectionner les bons dossiers, activer la GLI, auprès de qui ? Je n’ai pas le temps d’apprendre et de comprendre. J’ai déjà un emploi à temps plein (39h) à Monaco. Moi aussi je gratte :p Donc louer en direct, c’est peut être intéressant financièrement, mais trop compliqué pour moi.

J’ai contacté plusieurs agences immobilières classiques et même si leur connaissance du droit immobilier est illimitée, je me suis rendu compte des frais de gestion que cela allait me couter. Environ un loyer par an, ce qui selon moi est exagéré car pour pour que mon investissement immobilier soit rentable, je dois absolument limiter les dépenses. De plus, si l’agence peine à trouver un locataire, je n’ai droit à aucune indemnisation de leur part, et c’est des loyers en moins et donc un manque à gagner.

Et que dire de l’alternative Airbnb ? La location par nuitée est intéressante financièrement. Mais beaucoup d’incertitude quant au nombre de réservation sur un mois. Nice a beau être le 3ème aéroport français en terme de fréquentation après Paris-CDG et Paris-Orly, cela ne suffit pas à tranquilliser mon esprit sur la rentabilité financière de mon investissement. 

Il me faut trouver le meilleur rapport dépenses/revenus locatifs pour maximiser la rentabilité et faire plaisir à mon banquier ! Sachant que le premier investissement immobilier est le plus important si vous voulez continuer à investir.

Comment reconnaître un bon d’un mauvais investissement immobilier ?

– Un mauvais investissement est un investissement qui vous coûte de l’argent tous les mois. Si tous les mois, vous avez une dette à rembourser, c’est que vous avez fait le mauvais choix d’investissement.

– Un bon investissement est un investissement rentable, un investissement qui vous permet de couvrir toutes vos charges de copropriété, de gestion, et autres, tout en dégageant un bénéfice à la fin du mois. Si le loyer perçu est environ 30% plus élevé que le coût du crédit, alors vous avez fait une bonne opération et le banquier vous prêtera facilement pour un deuxième investissement locatif. Et c’est de cette façon que l’on se constitue un patrimoine immobilier.

J’ai testé l’agence traditionnelle

Car le temps presse et j’ai toujours pas de loyer qui rentre !

Et là BINGO ! Mon choix se porte sur une agence qui me propose une garantie plus qu’intéressante. La garantie des versements loyers, que l’appartement soit vide ou occupé. Une sacré tranquillité d’esprit !

Je dis OUI !

Voici le travail de l’agence :

• Décoration de l’appartement pour le rendre plus présentable, exit les gros meubles.
• Inventaire de tout le mobilier, des couverts, et autres bricoles, ..
• Etats des lieux très précis de l’appartement.
• Recherche des colocataires
• Sélection des meilleurs candidats
• Constitution des dossiers de location
• Rédaction du bail
• Communication avec les locataires

Et enfin, mes premiers revenus locatif tombent ! Sah quel plaisir !

Mais au fur et à mesure des mois qui passèrent, j’ai constaté comme un laisser-aller de l’agence qui ne remplissait plus totalement son rôle :

• Les quittances de loyer n’étaient plus envoyées, malgré les demandes des colocataires
• Difficulté pour les colocataires d’obtenir des réponses à leurs questions
• Conflit et donc communication rompue entre l’agence et les colocataires
• Difficulté pour ma part à obtenir des réponses de l’agence sur le suivi de location

Résultat :

Les colocataires ne passaient plus par l’agence pour obtenir des informations, mais par moi directement. Je me suis alors retrouvé à gérer mes 3 locataires en direct et à faire l’intermédiaire entre eux et l’agence. De la tranquillité d’esprit mais beaucoup de temps perdu. De plus, l’agence me facturait des frais exorbitants, quasiment 350 euro par mois de frais de gestion.

Au bout de 3 ans de peine, j’ai enfin pu changer d’agence !!!

J’ai testé l’agence IMODIRECT

Et j’ai été séduit par l’offre de gestion locative de IMODIRECT. Une agence 100% en ligne composé d’experts en immobilier et surtout proposant des tarifs extrêmement compétitifs pour ne pas dire dérisoire. J’ai voulu alors tenter l’aventure.

Voici mon retour d’expérience le plus honnête possible :

J’ai rempli le formulaire de contact sur le site, et très rapidement, une conseillère (Patricia) m’a contacté par téléphone. Elle m’a présenté la société, a identifié mes besoins, et j’ai rapidement été convaincu.

Patricia m’invite à me connecter sur le site imodirect.

Je m’inscris en tant que propriétaire, et je crée un mandat par chambre à louer.

Lorsque je clique sur créer un mandat, on me demande des informations sur mon bien : adresse, rue, code postal, ville, étage, superficie, nombre de pièces, commodité, … Est ce que l’appartement a un balcon, interphone, digicode, cave, piscine, … Puis je valide.

Je reçois ensuite un mail de confirmation d’inscription me demandant de transférer sur mon compte client imodirect les éléments suivants :

Pièces concernant le ou les propriétaires : 

• Le recto-verso de la carte d’identité ou recto du passeport
• Le titre ou attestation de propriété : mentionnant l’identité du ou des propriétaires et la désignation complète du ou des lots à louer
• Pour les sociétés, SCI ou associations : Extrait de kbis de moins de 3 mois ou statuts

Pièces relatives à l’immeuble :

• L’avis de taxe foncière recto-verso à votre nom
• Le dernier décompte annuel de charges de copropriété avec coordonnées du gestionnaire de l’immeuble
• L’extrait du règlement de copropriété

Pièces relatives au bien loué :

• Votre attestation d’assurance Propriétaire Non Occupant
• Les dernières factures EDF/GDF et le nom du précédent occupant
• Les diagnostics obligatoires pour la location : 
• Diagnostic de Performance Énergétique daté de moins de 10 ans (DPE), 
• État des Risques et pollutions daté de moins de 6 mois (ERP, ex-ESRIS), 
• Constat des Risques d’Exposition au Plomb (CREP),
• Amiante des parties privatives,
• Diagnostic installation électrique et gaz daté de moins de 6 ans

Cela peut paraître contraignant, mais c’est une vérification utile et nécessaire pour se couvrir en cas de contrôle. Cela augmente un peu plus la tranquillité d’esprit, permet de se rassurer et d’éviter toute mauvaise surprise.

Imodirect me demande si je souhaite souscrire à une assurance « propriétaire non-occupant » chez eux au prix de 75 € TTC/an. ce qui je pense est un très bon prix. J’ai refusé car je paye déjà 70 € TTC/ an à la MatMut.

Imodirect me demande si je souhaite souscrire à une « Garantie loyers impayés ». J’accepte car encore une fois, je suis très attaché à la tranquillité d’esprit. Cela me coûtera mensuellement 2.50% du montant des loyers et des charges.

Mon compte Imodirect est enfin prêt !

C’est parti pour la recherche de locataire

Il ne me reste plus qu’à cliquer sur « recherche de locataire » pour activer le service et lancer officiellement la recherche de locataire !

Je dois alors indiquer à Imodirect le montant des loyers par chambre ainsi que la partie des charges imputables au locataire. Imodirect m’a aidé à définir ce montant. Ils ont regardé le décompte de mes charges de copropriété. Chose à savoir : Plus le montant des charges payées par le locataire est élevé, et plus nous réalisons des économies d’impôts. Car les impôts fonciers se basent sur le montant des loyers hors charge.

La relation avec l’imoagent

Imodirect nous met ensuite en relation avec un imoagent. Par expérience, prenez les devants car l’imoagent que l’on m’a attribué n’était pas très réactif. L’imoagent est un agent immobilier freelance, missionné par imodirect pour s’occuper de publier l’annonce de notre bien sur tous les sites immobiliers. Il s’occupe de prendre les photos de l’appartement, de répondre aux demandes d’information, de faire les visites et de trier les dossiers par niveau de garantie, surtout si l’on souhaite activer la Garantie Loyers impayés (GLI). Les imoagents ne sont pas très bien payés par Imodirect, par conséquent, vous aurez droit à un service minimum mais suffisant. J’ai eu la chance de tomber sur une Imoagent qui, malgré les difficultés de recherche de locataire, n’a rien lâché. Merci à toi Christine !

Deuxième conseil, pour accélérer la location de votre appartement, publiez vous même l’annonce de votre bien immobilier sur les sites spécialisés. Et si vous mettez votre bien en colocation, postez vos annonces sur des sites comme : La cartes des Colocs, Appartager ou bien Leboncoin qui sont des sites spécialisés et très fréquentés.

Versement des loyers

Bon voilà on y est ! Les 3 chambres de l’appartement sont maintenant louées. Et tous les mois je reçois un mail de notification de Imodirect pour le versement des loyers :

Quel plaisir !

Gérer son compte Imodirect

Voici maintenant à quoi ressemble l’interface de gestion :

• Annonce : Pour modifier les détails de l’annonce qui sera diffusé lors de la recherche de locataire
• Dossier de location : Pour consulter les dossiers des postulants
• Etat des lieux : Pour consulter l’état des lieux effectué par l’imoagent
• Documents : Coffre-fort Electronique de tous les documents obligatoire pour la mise en location (diagnostic amiante, diagnostic energetique, titre de propriété, …)
• Quittances : Pour consulter les quittances de loyer que Imodirect génère
• Demande d’assistance : Pour poser une question à Imodirect
• Contacts : Pour obtenir les coordonnées du locataire
• Suivi financier : Pour consulter la comptabilité du bien
• Impayés : Pour se tirer une balle sauf si vous avez pris la GLI

Aide à la déclaration des revenus fonciers

Pour couronner le tout, à la fin de l’année fiscale, Imodirect nous fait parvenir un document qui récapitule les loyers perçus ainsi que les sommes déboursées pour la location de l’appartement.

Voici le document :

Conclusion : Mon avis

Je ne regrette pas du tout d’avoir fait confiance à Imodirect pour la location et la gestion de mon appartement. A chaque fois que j’ai eu un problème, Imodirect s’est montré présent et réactif, même en période de confinement.

Par rapport à une agence traditionnelle, les prix sont dérisoires et la qualité de servie au rendez-vous. Je recommande donc vivement cette agence.

Bon voilà, je pense avoir fait le tour de ce que j’avais à vous dire.

Convaincu ?

Vidéo de présentation de Imodirect :

Flyer de Imodirect

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Bénéficiez d’un cadeau de bienvenue :